[研究报告摘要]

行情回顾:大盘涨幅领先大盘1.6个百分点。截至1月22日，中信房地产指数累计变化幅度为-1.10%，落后大盘3.15个百分点，在中信29个行业板块中排名最后。本周共有59只股票上涨，比上周少了一只。

(除非另有说明，本周为2021年1月18日至2021年1月22日的一周。)新房交易情况:52套新房交易面积同比增长59.2%。本周(1月16日-1月22日)52个城市新房交易面积585.33万平方米，环比下降23.2%，环比上升59.2%。其中，一、二、三线城市新房交易面积分别为116.96、247.07、221.3万平方米，环比增长4.0%，环比下降28.9%，环比下降26.8%，单周年变化分别为+277.1%、+51.9%、27.2%。根据累计同比数据，本周北京(10.16%)、上海(3.59%)、广州(-94.98%)和深圳(+12.79%)的同比变化有所不同。二三线城市共有27个城市同比为正，本周同比为正的城市总数较上周减少3个。

二手房交易:12个城市交易量同比增长153.8%。本周(1月16日-1月22日)12个重点城市二手房成交17639套，同比增长153.8%。交易总面积150.2万平方米，同比增长152.1%。其中一、二、三线城市分别为6370、9005、2264套；同比变化分别为157.9%、140.3%和209.3%。交易面积分别为56.80、85.21、81900平方米；同比变化分别为68.0%、138.9%和202.0%。

去化学情况:15个城市去化学周期为47.3周，同比增长6.9%。本周(1.16-1.22)，一线、二线和三线城市分别经历了42.2周、73.4周和31.0周，分别比上个月增长6.9%、2.4%和3.8%。具体城市方面，厦门(42%)、南京(22%)、苏州(21%)等。在15个城市中，月环比去化学化月呈上升趋势，区域市场活动减少。与上周相比，月环比去化学化月呈阳性的城市总数增加了5个。去化学化周期少于12个月的城市有宁波(4.2)、上海(6.4)和杭州(9.2)。供应量略显不足，房价有上涨势头。

另一方面，莆田、福州、厦门的清仓周期为30个月以上，泉州的清仓周期接近30个月。

布政策跟踪:统计局发布2020年商品房销售数据，上海出台楼市调控新政策。

本周，根据中央政策，统计局于18日和19日发布了2020年商品房销售数据。全国商品房销售面积17.6亿立方米，同比增长2.6%，销售额17.36万亿元，同比增长8.7%，商品房增长10.8%，东部地区增长显著。上海出台了楼市调控政策，包括:

(一)夫妻离婚后3年内购买商品房的，按照离婚前家庭总数计算各自拥有的房屋数；

(2)个人销售住房免征增值税期限由2年增加到5年；

(3)新房公证和抽签评选将优先满足“无房家庭”自住购房需求；

(4)优化土地供应结构，增加宅基地供应，增加郊区轨道交通站周边5个新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)的供应。广州天河区三次提醒房地产机构警惕恶意哄抬房价。

融资情况:总发行规模210.95亿元，融资净额-164.07亿元。本周(1.18-1.22)共发行22只房企信用债券，较上月增加4只；发行规模合计210.95亿元，比上月增加20.8亿元，还款总额375.02亿元，比上月增加108.41亿元，融资净额-164.07亿元，比上月减少87.61亿元。

投资建议:本周各城市销量都不错。2020年第四季度，基金房地产行业标准为2.76%，实际持仓量为1.70%，房地产板块估值仍处于低位。建议注意:1。经营稳健，现金流充裕，销售有一定增长潜力的领先房地产企业，如金地(600383)、保利地产(60048)、万科A；2.增长型房企，经营弹性更大，持续改进，如中南建设(000961)、金科(000656)、阳光城等。3.现金流优秀并逐渐获得市场认可从而提高估值的商业地产:华润置地、新城控股(601155)、龙湖集团、欢乐城(00031)；4.建议关注券商服务轨道的领军人物:壳牌、我爱我家(000560)、世界银行(002285)。

风险预警:疫情影响超出预期，销量下降超出预期。